[입찰하고자 하는 물건의 등기부와 건축대장에 기재된 내용이 상이 할 경우 낙찰 후 후속조치 문의]

[입찰하고자 하는 물건의 등기부와 건축대장에 기재된 내용이 상이 할 경우 낙찰 후 후속조치 문의]

안녕하십니까!!
불확실한 시장상황에 조금이라도 낮은 가격으로 실거주용 주택을 구매하고자 불철주야 노력하고 있는 30대
평범한 가장 입니다.
제가 이번에 문의할 내용은 등기부와 건축대장에 기재된 내용이 상이 할 경우 입니다.
제가 알기로는 소유권에 관한 사항은 등기부를 기준으로 하고 건축물의 물적 상황은 대장을 기준으로 하는 것으로 알고 있습니다만
저의 짧은 지식은 확신을 갖기에는 턱없이 모자라 교수님의 도움을 받고자 합니다.

내용은 이렇습니다.
등기부에는 아래와 같이 특정 호수에 추가로 지하실 65㎡ 가 전유부분으로 분명하게 표기 되어 있습니다.

[등기부 전유부분과 경매 부동산 표시목록 내용]
건물의 번호 : 비동 2층 202호
구 조 : 철근콘크리트조
면 적 : 84.82㎡
지하실 65㎡

위와는 다르게 건축물대장상 층별현황에는 지하실이 대피소로 되어 있으며 전유부에는 지하실 65㎡가 전유면적이 아닌 공용면적으로 표시되어 있습니다.
감정평가상에도 탐문결과 지하 부분이 해당 물건 소유자의 소유라고 조사된 것으로 나옵니다.
참고로 현장답사를 한 결과 출입문이 설치 되어 있고 호수가 출입문에 표시 되어 있었으며
내부에 누군가 거주하고 있는 것 같았습니다.

이럴경우
1. 낙찰 후 낙찰자가 등기부 등본을 근거로 지하에 대한 소유권을 주장 할 수 있고 나아가 문제가 되는 건축대장 전유부에 공용면적으로
표기된 지하 65㎡ 를 전유면적으로 변경 할 수 있을까요? 이에 대한 대법원 판례가 있다면 사건번호를 부탁드립니다.
2. 문제가 없다면 등기부 등본상에 기재된 지하 65㎡ 전유부분을 현재 특정호수(2층 202호)와 분리하여 독립된 등기부 등본을 새롭게 만들수 있을 까요?
그럴경우 (소유권)대지권은 어떻게 분할 해야하나요? (소유권)대지권 없이 건축물에 대한 소유권만을 가지고도 등본을 만들 수 있나요?
3. 만약에 소유권으로 주장 할 수 없다면 거기에 대한 대법원 판례도 부탁드립니다.

미천한 재산이지만 저에게는 전부인지라 상당히 조심스럽습니다.
교수님의 아낌없는 의견 부탁드리겠습니다.

감사합니다.

회원님 안녕하세요? 상담사 ***입니다.
부동산의 표시는 건축물대장이 우선합니다. 등기부는 권리관계를 공시하는 것이고요.

본래 지하실은 공유부분일 경우가 많으나, 규약으로 단독소유로 할 수도 있습니다. 따라서, 최초 소유권보존등기서류를 좀 열람해 봐야 할 것으로 보입니다.

즉, 본 건 202호에 지하실이 부속된 것이거나, 또는 202호 소유자가 규약으로 지하실을 단독으로 소유하는 것으로 정할 수도 있을 것입니다. 이런 부분들을 확인하려면 소유권보존등기시 첨부된 서류를 확인해 볼 필요가 있습니다.

현재 등기부와 대장상 지하실 부분의 권리관계가 틀린데, 권리관계는 등기부가 우선하므로 대장에 등록된 사항을 변경등록하여야 할 것으로 보입니다..

지하실을 분리, 독립된 호실로 등기를 하는 것은 좀 더 따져보아야 할 것으로 보이고요, 이 부분은 등기전문가인 법무사님과 함께 상의하시면 좋을 듯 합니다.

만일, 감정평가서에 202호와 지하실이 각기 독립되어 감정평가가 되어 있고, 따라서 지하실까지 낙찰받았으나 소유권을 취득할 수 없다면,,담보책임을 물어야 할 것으로 보입니다.