(아파트 생활자) 관련 법령

 

아파트 관리와 관련하여 「주택법」에서는 입주자대표회의, 공동주택관리규약, 관리비, 공동주택관리 분쟁조정위원회 및 하자보수의 청구 등에 대하여 규정하고 있습니다. 각종 사고와 관련하여 아파트화재보험에 관하여는 「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」에서, 엘리베이터 관리에 관하여는 「승강기시설 안전관리법」에서 정하고 있습니다. 아파트에서 발생할 수 있는 층간소음, 일조권 및 조망권 등 환경분쟁에 대하여는 「환경분쟁조정법」및 「소음ㆍ진동관리법」에서 정하고 있습니다.

 

관련 법령 1

"「주택법」에서는 아파트 관리와 관련된 입주자대표회의, 공동주택관리규약, 관리비, 공동주택관리 분쟁조정위원회 및 하자보수의 청구 등에 대하여 규정하고 있습니다. 각종 사고와 관련하여 아파트화재보험에 관하여는 「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」에서, 엘리베이터 관리에 관하여는 「승강기시설 안전관리법」에서 정하고 있습니다. 아파트에서 발생할 수 있는 층간소음, 일조권 및 조망권 등 환경분쟁에 대하여는 「환경분쟁조정법」및 「소음ㆍ진동관리법」에서 정하고 있습니다.

 

「주택법」과「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」과의 관계

ㅁ 「주택법」의 적용

집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제2조의2)

 

소규모 아파트의 관리는 「주택법」 일부만 적용

Q. 300세대 미만이거나 150세대 미만(승강기가 있거나 중앙난방 등)인 소규모 공동주택은 「주택법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」중 어느 법에 따라 관리하나요?   A. 300세대 이상, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 등에는 의무적으로 입주자대표회의와 관리주체(자치관리기구 또는 주택관리업자)에 따라 관리해야 합니다(「주택법」 제43조제1항 및 「주택법 시행령」 제48조). 따라서 사안의 경우와 같이 의무관리대상이 아닌 공동주택은 「주택법」의 일부만 적용되고, 그 외의 사항은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단이 관리합니다. (출처: 국민신문고-민원신청-민원·정책 Q&A)

 

「주택법」

ㅁ 「주택법」의 주요 내용

ㅇ 「주택법」에서는 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운영 등에 관한 사항을 정하고 있습니다.

 

ㅇ 「주택법」은 아파트 관리에 필요한 각종 사항 중 다음의 사항 등을 규정하고 있습니다.

① 입주자대표회의의 구성·운영·의결사항, 아파트의 관리방법 결정, 자치관리기구의 구성(「주택법」제43조)

② 공동주택관리규약의 준칙 및 공동주택관리규약(「주택법」제44조)

③ 관리비, 사용료 등, 장기수선충당금과 그 적립금액, 하자보수보증금과 그 밖에 해당 아파트에서 발생되는 모든 수입에 따른 금전의 납부 및 공개(「주택법」제45조)

④ 장기수선계획(「주택법」제47조)

⑤ 공동주택관리 분쟁조정위원회(「주택법」제52조)

⑥ 하자보수의 청구, 하자보수보증금, 하자심사·분쟁조정위원회(「주택법」제46조)

⑧ 관리사무소장의 자격 및 업무(「주택법」제55조)

⑦ 장기수선충당금의 적립 및 사용(「주택법」제51조)

 

ㅇ 「주택법」제5장 및 「주택법 시행령」제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 사항은 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함)에 대하여 적용합니다(「주택법 시행령」제46조제1항).

다음의 어느 하나에 해당하는 의무관리대상 아파트(「주택법 시행령」제48조)는 「주택법」 제5장 및 「주택법 시행령」 제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 규정이 모두 적용됩니다.

- 300세대 이상의 공동주택

- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

- 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 공동주택

- 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

 

ㅇ 위에도 불구하고 다음의 구분에 따른 아파트에 대해서는 「주택법」 제5장 및 「주택법 시행령」 제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 규정 중 다음의 일부규정만 적용됩니다(「주택법 시행령」 제46조제3항 및 제4항).

 

구분	적용범위
「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택	1. 「주택법 시행령」제47조제1항 및 별표 3에 따른 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경 허가기준에 관한 사항 2. 「주택법 시행령」제47조제4항 및 별표 3에 따른 리모델링주택조합의 리모델링 행위허가에 관한 사항 3. 「주택법 시행령」제59조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2부터 제60조의4까지, 제61조, 제62조의2부터 제62조의16까지에 따른 하자보수와 하자진단 및 하자심사·분쟁조정위원회 등에 관한 사항
「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물	1. 「주택법 시행령」제47조제1항 및 별표 3에 따른 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경 허가기준에 관한 사항 2. 「주택법 시행령」제47조제4항 및 별표 3에 따른 리모델링주택조합의 리모델링 행위허가에 관한 사항 3. 「주택법」제45조의4 및 「주택법 시행령」제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제50조의3, 제51조, 제52조, 제52조의2, 제53조부터 제55조까지, 제55조의2부터 제55조의5까지, 제56조, 제56조의2, 제57조, 제57조의2, 제58조, 제59조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2부터 제60조의4까지, 제61조, 제62조, 제62조의2부터 제62조의16까지, 제63조부터 제67조까지의 규정에 따른공동주택관리에 관한 사항 4. 「주택법 시행령」제72조, 제72조의2, 제72조의3 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항 5. 「주택법 시행령」제82조 및 제82조의2에 따른 공동주택관리의 감독 등에 관한 사항

 

ㅁ 「주택건설기준 등에 관한 규정」

「주택건설기준 등에 관한 규정」은 「주택법」 제2조 제7호에 따른 사업주체가 「주택법」 제16조 제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 얻어 건설하는 주택, 부대시설 및 복리시설과 대지조성사업계획의 승인을 얻어 조성하는 대지에 관하여 적용됩니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」제3조).

 

ㅁ 「주택공급에 관한 규칙」

주택공급계약서(분양계약서)의 내용(「주택공급에 관한 규칙」제27조제5항) 및 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설인 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당 등 복리시설(「주택법」제2조제9호)의 공급조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 정하고 있습니다.

 

「건축법」등

ㅁ 「건축법」

건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시키는 것을 목적으로 합니다.

발코니의 피난시설 및 용도제한(「건축법」제49조) 및 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한(「건축법」제61조) 등을 정하고 있습니다.

발코니의 구조변경에 필요한 기준 등에 대하여는 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」(국토해양부 고시 제2012-745호, 2012. 11. 5. 발령·시행)에서 정하고 있습니다.

 

ㅁ 「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」

화재로 인한 인명 및 재산상의 손실을 예방하고 신속한 재해복구와 인명피해에 대한 적정한 보상을 하기 위하여, ① 신체손해배상특약부화재보험에 가입할 의무가 있는 아파트 대상(「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」제4조 및 제5조), ② 안전점검(「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」제16조) 및 ③ 보험금의 청구절차(「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」제9조) 등에 대하여 정하고 있습니다.

 

ㅁ 「승강기시설 안전관리법」

「승강기시설 안전관리법」에서는 승강기시설의 안전성을 확보하고 승강기 이용자를 보호하기 위하여 승강기의 설치 및 보수 등에 관한 사항을 정하고 있습니다.

승강기의 관리주체(「승강기시설 안전관리법」 제2조제4호), 승강기의 검사(「승강기시설 안전관리법」 제13조), 승강기의 자체점검(「승강기시설 안전관리법」 제17조), 승강기 사고 보고 의무 및 사고조사(「승강기시설 안전관리법」제16조의4) 등에 관하여 정하고 있습니다.

 

「환경분쟁조정법」등

ㅁ 「환경분쟁조정법」

「환경분쟁조정법」은 환경분쟁을 신속·공정하고 효율적으로 해결할 수 있도록 환경분쟁의 알선·조정 및 재정의 절차 등을 규정하고 있습니다.

주로 아파트에서 많이 발생하는 층간소음 및 외부소음 등의 경우 「환경분쟁조정법」제4조에 따라 설치된 환경분쟁조정위원회의 결정에 따라 분쟁을 해결할 수 있습니다.

 

ㅁ 「소음·진동관리법」

아파트 주변에서 발생할 수 있는 교통소음, 생활소음 및 이동소음의 규제기준 및 방법 등을 정하고 있습니다.

 

「민법」및 「민사소송법」

ㅁ 「민법」

계약에 대한 채무불이행(「민법」제390조), 계약의 해제(「민법」제546조), 불법행위책임에 따른 손해배상(「민법」제750조), 아파트 위탁관리회사의 위임(「민법」제680조) 등에 대한 근거를 규정하고 있습니다.

 

ㅁ 「민사소송법」

각종 하자보수의 청구, 불법행위에 대한 손해배상책임의 청구 등에 대한 민사소송절차에 대하여 정하고 있습니다.

 

관련 법령 2: 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 내용

아파트의 관리방법과 기준에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」과 「주택법」이 적용되는데, 「주택법」의 특별한 규정은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있습니다.

 

「주택법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」과의 관계

ㅁ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」과의 관계

ㅇ 아파트의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제2조의2)

ㅇ 「주택법」제5장 및 「주택법 시행령」제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 규정은 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함)에 대하여 적용합니다(「주택법 시행령」제46조제1항).

다만, 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택 및 「건축법」제 11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물은 「주택법」제5장 및 「주택법 시행령」제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 규정 중 일부만 적용됩니다(「주택법 시행령」제46조제3항 및 제4항).

 

※ 대법원 2007. 10. 15. 선고 2006마73 판결   구 「주택법 시행령」(2004. 2. 28. 대통령령 제18297호로 개정되기 전의 것) 제46조는, 구 「주택법」(2003. 7. 25. 법률 제6943호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 주택법'이라고 함) 제5장 및 그 시행령 제5장에서 정하는 공동주택의 관리에 관한 사항은 구 주택법 제16조에 따른 주택건설사업계획의 승인을 얻어 건설한 공동주택에 적용하되, 건물의 하자보수에 관한 위 시행령 제59조부터 제62조까지는 「건축법」제8조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택에 대하여도 적용하도록 규정하고 있다. 한편, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한법률」(이하 '집합건물법'이라 함) 제23조는 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 규정하고, 위 법률 부칙 제6조는 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 그것이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있으며, 다만 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 「주택법」제46조의 규정이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있다. 위 규정들을 종합하면, 공동주택의 입주자대표회의의 설치 등에 관한 구 주택법과 그 시행령의 규정은 구 주택법 제16조에 의하여 주택건설사업계획승인을 얻은 공동주택에 한하여 적용되는 것이므로, 「건축법」제8조에 따른 건축허가를 얻어 건설된 공동주택에 대하여는 위 규정들이 적용되지 않고, 집합건물법의 관리단에 관한 규정만이 적용된다고 할 것이다.

 

ㅇ 따라서, 아파트의 관리방법과 기준은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」과 「주택법」이 적용되며, 아래에서는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 주요 내용에 대하여 알아봅니다.

 

아파트소유자의 권리·의무 등

ㅁ 구분소유자의 개념

ㅇ '구분소유자'란 구분소유권을 가지는 자를 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호).

ㅇ 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제1조).

ㅇ '구분소유권'이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외]을 목적으로 하는 소유권을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제2조제1호).

ㅇ 아파트는 각 세대마다 각각 소유권의 목적으로 할 수 있으므로 아파트의 소유자는 구분소유자에 해당합니다.

 

ㅁ 구분소유자의 권리·의무

ㅇ 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제5조제1항).

ㅇ 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축·개축하는 행위를 해서는 안됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제5조제2항).

 

※ "전유부분(專有部分)"이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제2조제3호).

 

ㅇ 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있습니다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제5조제3항).

 

※ '공용부분'이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제2조제4호).

 

ㅇ 전유부분을 점유하는 자로서 구분소유자가 아닌 자(이하 '점유자'라 함)에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제5조제1항부터 제3항까지를 준용합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제5조제4항).

 

ㅁ 의무위반자에 대한 조치

ㅇ 구분소유자 또는 점유자가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제24조에 따른 관리인(이하"관리인"이라 함) 또는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제31조에 따른 관리단집회(이하"관리단집회"라 함)의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제43조제1항 및 제3항).

ㅇ 위의 경우에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제5조제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 위에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 관리단집회의 결의에 근거하여 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제44조제1항).

 

규약의 설정·변경·폐지

ㅁ 규약

ㅇ 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 규정하지 않은 사항은 규약으로써 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제28조제1항).

ㅇ 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 '일부공용부분'이라 함)에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않은 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않으면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제28조제2항).

ㅇ 규약을 정하는 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제28조제3항).

 

ㅁ 규약의 설정·변경·폐지

ㅇ 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 합니다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제29조제1항).

ㅇ 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제29조제2항).

 

관리단 및 관리단집회

ㅁ 관리단의 당연 설립 및 구성

ㅇ 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제23조제1항).

※ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제23조제1항의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조).

 

ㅇ 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제23조제2항).

 

ㅁ 관리단의 의무

관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제23조의2).

 

ㅁ 단지관리단

한 단지에 여러 동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설(이들에 관한 권리를 포함)이 그 건물 소유자(전유부분이 있는 건물에서는 구분소유자를 말함)의 공동소유 또는 이 중 일부의 공동소유에 속하는 경우에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단체를 구성하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따라 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제51조제1항 및 제2항).

 

ㅁ 관리단집회의 권한 및 의장

ㅇ 관리단의 사무는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제31조).

ㅇ 관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 됩니다. 다만, 규약에 특별한 규정이 있거나 관리단집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그렇지 않습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제39조제1항).

 

ㅁ 관리단집회의 소집

ㅇ 관리인은 매년 1회 일정한 시기에 정기 관리단집회를 소집해야 하고(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제32조), 필요하다고 인정할 때에는 관리단집회를 소집할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제33조제1항).

ㅇ 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집해야 합니다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제33조제2항).

ㅇ 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있습니다. 이 정수는 규약으로 달리 감경할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제33조제4항).

 

ㅁ 의결권

ㅇ 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 다음의 지분비율에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제1항 및 제12조).

ㅇ 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다.

ㅇ 위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다.

ㅇ 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제37조제2항).

ㅇ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제16조제2항, 제24조제4항 또는 제26조의3제2항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제37조제3항).

 

ㅁ 의결 방법

ㅇ 관리단집회의 의사는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제1항).

ㅇ 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」으로 정하는 방법을 말함)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제38조제2항).

 

ㅁ 서면에 의한 결의 등

ㅇ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 봅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제41조제1항 본문).

ㅇ 구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제41조제2항).

 

ㅁ 규약 및 관리단집회의 결의의 효력

ㅇ 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제42조제1항).

ㅇ 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 집니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제42조제2항).

 

ㅁ 결의취소의 소

구분소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 집회 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내에, 결의한 날부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제42조의2).

집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우 결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우

 

공용부분의 관리

ㅁ 공용부분

여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제3조제1항).

 

ㅁ 공용부분의 귀속 등

ㅇ 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속합니다. 다만, 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제10조제1항).

 

※ 대법원 2013.12.12, 선고, 2011다78200,78217, 판결   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제1조, 제2조 제1호 및 제3호는 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분을 집합건물법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있고, 그 각 부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권으로, 구분소유권의 목적인 각 건물 부분을 전유부분으로 규정하고 있으므로, 공용부분은 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없다. 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하나(집합건물법 제10조 제1항), 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위하여 인정되는 것으로 집합건물법 제13조는 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따를 뿐 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정하고 있다. 또한 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위하여는 집합건물법 제15조에 따른 구분소유자들의 집회결의와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다. 그런데 공용부분에 대하여 취득시효의 완성을 인정하여 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유부분과 분리하여 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간의 점유로 인하여 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 되어 집합건물법의 취지에 어긋나게 된다. 따라서 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다고 봄이 타당하다.

 

ㅇ 위의 공유에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제11조부터 제18조까지를 따릅니다

. 다만, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제12조(공유자의 지분권) 및 제17조(공용부분의 부담·수익)에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제10조제2항).

 

ㅁ 공유자의 사용권 및 지분권

ㅇ 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한법률」제11조).

ㅇ 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한법률」제12조제1항).

ㅇ 위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제12조제2항).

 

ㅁ 일부공용부분의 관리

일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제14조).

 

ㅁ 공용부분의 관리

ㅇ 공용부분의 관리에 관한 사항은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정합니다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제1항).

ㅇ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않으며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제2항).

ㅇ 위의 규정은 규약으로써 달리 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제3항).

 

※ 대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결   [1] 집합건물에 있어서 공용부분이나 구분소유자의 공유에 속하는 건물의 대지 또는 부속시설을 제3자가 불법으로 점유하는 경우에 그 제3자에 대하여 방해배제와 부당이득의 반환 또는 손해배상을 청구하는 법률관계는 구분소유자에게 단체적으로 귀속되는 법률관계가 아니고 공용부분 등의 공유지분권에 기초한 것이어서 그와 같은 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있고, 나아가 집합건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행을 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성되고, 관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행에 관련하여 관리단을 대표하여 그와 같은 재판상 또는 재판외의 행위를 할 수 있다.   [2] 「주택건설촉진법」제38조, 「공동주택관리령」제10조에 따라 성립된 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없고, 또 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」부칙 제6조에 따라서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 「주택건설촉진법」의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택관리규약에서 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약내용은 효력이 없다.

 

ㅁ 공용부분의 변경

ㅇ 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3이상의 결의로써 결정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제15조제1항 본문).

다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항 단서 및 제1호).

ㅇ 위의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제15조제2항).

 

ㅁ 공용부분의 부담·수익 등

ㅇ 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조).

ㅇ 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조).

 

※ 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결   [다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 '집합건물법'이라 함) 제28조제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조제1항 및 「공동주택관리령」제9조제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

 

관리인의 권한과 의무

ㅁ 관리인의 선임 등

ㅇ 구분소유자가 10명 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제24조제1항).

ㅇ 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제24조제2항).

ㅇ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 다만, 규약으로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제24조제3항).

ㅇ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제24조제4항).

ㅇ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제5항).

 

ㅁ 관리인의 권한과 의무

ㅇ 관리인은 다음의 행위를 할 권한과 의무를 가집니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제25조제1항).

- 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위

- 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위

- 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위

- 그 밖에 규약에 정하여진 행위

ㅇ 관리인의 대표권은 제한할 수 있습니다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제25조제2항).

 

ㅁ 관리인의 보고의무

ㅇ 관리인은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조제1항).

※ 위를 위반하여 보고를 하지 않거나 거짓 보고를 한 관리인은 100만원 이하의 과태료를 부과받습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제66조제2항제1호).

ㅇ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」또는 규약에서 규정하지 않은 관리인의 권리의무에 관하여는 「민법」의 위임에 관한 규정을 준용합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제26조제3항).

 

관리위원회

ㅁ 관리위원회의 설치 및 기능

ㅇ 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제26조의2제1항).

ㅇ 관리위원회는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제26조의2제2항).

ㅇ 관리위원회를 둔 경우 관리인은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제25조제1항에 따른 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 합니다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러지 않습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제26조의2제3항).

 

ㅁ 관리위원회의 구성 및 운영

ㅇ 관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의에 의하여 선출합니다. 다만, 규약으로 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정한 경우에는 그에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한법률」 제26조의3제1항).

ㅇ 관리위원회 위원의 임기 및 점유자의 의결권 행사에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한법률」제24조제2항 및 제4항을 준용합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조의3제2항).