[유치권이란?]

 

[유치권이란?]

 

1. 의의(意義) 유치권이라 함은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 법정담보물건을 말한다.(민법320조1항) 예컨대 시계나 자동차, 등 타인의 물건을 수선한 자가는 그 수선대금채권을 변제 받을 때까지 그 물건의 인도를 거절할 수 있고 임차인은 자신의 임차물에 필요로 하는 불가분의 필요비 지출이 있었다면 그 비용을 상환 받을 때까지 임차물을 그 대로 가지고 있을 수 있다. 이와 같이 유치권은 목적물을 유치함으로써 심리적 압박에 의해 채무자의 변제를 간접적으로 강제하게 된다. 이렇게 함으로써 목적물의 점유자의 채권이 담보되는 것이다. 물론 유치권에는 우선변제력은 없으나 경매청구권이 인정되어 있고(민사집행법제274조, 민법322조1항) 경우에 따라서는 목적물로써 직접 변제에 충당할 수 있을 뿐만 아니라 유치권자는 목적물의 낙찰인에 대하여서도 변제를 받을 때까지 그 목적물의 인도를 거절할 수 있으므로 실질적으로 우선변제를 받는 것과 다를 바 없다. 이것은 유치권이 담보물권의 일종으로서 특정 채권을 담보하는 효력을 가진다는 것을 의미한다. 2. 성질(性質) (인도거절을 본체로 하는 독립한 물권) (1) 물권 유치권은 인도거절을 본체적 효력으로 하나 단순한 인도거절 권은 아니며 독립한 물권이다. 따라서 유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지는 채무자뿐 아니라 양수인. 낙찰인 등 누구에게도 권리를 주장하고 목적물을 유치할 수 있다. (2) 특이성(特異性) 그러나 다른 물권에 비하여 다음과 같은 특성이 있다. (가) 유치권은 유치물의 점유와 운명을 같이한다. 즉 유치권자가 목적물의 점유를 잃어버리면 유치권은 소멸된다.(민법328조) (나)추급효 (追及效)를 갖지 아니하므로 유치물의 점유를 침탈당한 경우에는 점유물반환청구(민법204조1항)에 의하여 점유를 회복할 수밖에 없다. (다) 유치권의 객체는 동산. 부동산. 유가증권이다. (3) 법정담보물권 유치권은 법정담보물권이라는 점에서 약정담보물권이 질권. 저당권과 구별된다. 따라서 부동산유치권이라 하더라도 등기가 요건이 아니며 유가증권유치권이라 하더라도 배서가 필요 없다. (4) 통유성(通有性) 유치권은 유치물 자체를 유치하는 것을 본체로 하는 물권일 뿐이고 유치물의 교환가치를 지배하는 것을 내용으로 하지 않기 때문이다. 3. 점 유 (가) 유치권은 목적물의 점유를 떠나서는 성립 할 수 없다. (나) 점유는 직접점유이든 간접점유이든 불문 이지만 채권자가 채무자의 직접점유를 통하여 간접 점유하는 경우에는 유치권은 성립되지 않는다. 또한 제3자에게 임대 점유 하게하고 이를 간접점유 하려면 채무자의 승낙이 없는 한 유치권자는 채무자에게 임대행위 효력을 주장 할 수 없다.(민법324조2항)대법원 판결 2002마3516,(2002.11.27.) (다) 점유는 불법행위로 인하여 취득한 것이 아니어야 한다. 따라서 부동산의 경우 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되는 경우에는 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다.(대법원판결87다카3073) (라) 민법은 점유가 불법행위에 의해 시작된 경우에는 유치권이 성립하지 않는 것으로만 규정하고 있을 뿐이므로 처음에는 권원에 의해 점유를 개시하였지만 후에 권원이 소멸한 경우에 유치권의 성립을 인정할 것인가의 의문이 일어난다. (마) 점유가 불법행위로 인한 것이라는 점에 대한 입증 책임은 물건의 반환을 청구하는 자가 진다. 점유자는 선의. 평온. 공연하게 점유하는 것으로 추정되고 점유물에 대하여 행사하는 권리를 적법하게 보유한 것으로 추정될 뿐만 아니라 민법320조2항은 제1항의 예외규정이기 때문이다. (바) 유치권은 법정요건을 갖추면 당연히 발생하지만 당사자 간에 유치권의 발생을 배제하는 특약을 하면 그 특약은 유효하다. 4. 점유의 상실 점유는 유치권의 성립요건이면서 존속요건이므로 점유의 상실로 인하여 유치권은 소멸한다. 점유를 침탈한 경우에도 같지만, 점유물반환청구권에 의하여 점유를 회복한 경우엔 유치권은 소멸하지 않았던 것으로 된다. 유치권자가 유치물소유자의 승낙 없이 유치 물을 임대 또는 담보 제공하였다 하더라도 채무자의 소멸청구가 없는 한 그 자체만으로 유치권이 소멸하지 아니한다.

민 사 집 행 법(유치권에 관한 해설) 제274조(유치권 등에 의한 경매) ①유치권에 의한 경매와 민법. 상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 "유치권 등에 의한 경매"라 한다)는 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다. ②유치권 등에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다. ③제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다. ［ 해 설 ］ 1. 개정취지 유치권에 의한 경매와 그 밖의 형식적 경매(민법. 상법 기타 법률에 의한 경매)를 동일한 절차에 따라 실시하도록 규정을 정비하였다. 2. 개정이유 본조는 민법. 상법 그 밖의 법률의 규정에 의하여 특정재산의 가격보존 또는 정리를 위하여 하는 경매, 곧 법률이 담보권의 실행 이외에 일정한 목적을 위하여 특정인에게 경매라는 방법으로 특정물을 현금화 하는 것을 허용하고 있는 경우에 이루어지는 형식적 경매에 관한 규정으로서 채권자가 자기 채권의 만족을 얻기 위하여 실시하는 실질적 경매(강제경매 및 담보권실행경매)에 대응한다. 이러한 형식적 경매에는 유치권(민사유치권 및 상사유치권)에 기한 경매(민법제322조 제1항 등), 공유물분할을 위한 경매(민법 제269조 제2항 등), 자조매각(自助賣却, 민법 제490조 등) 단주(端株)의 경매(상법 제443조 제1항 등), 청산을 위한 경매(민법 제1037조 등) 등 여러 가지 유형이 있는데, 이들 형식적 경매는 모두 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시하게 된다.(민사집행법 제274조제1항). 그런데, 형식적 경매를 진행하는 중에 동일한 목적물에 대하여 강제경매 또는 임의경매가 개시된 경우에는 형식적 경매를 정지하고 뒤의 경매절차에 따라 경매를 진행하는 것이 바람직하다. 왜냐하면, 선행의 형식적 경매의 절차에 따라 경매를 진행하게 된다면, 형식적 경매에서는 배당요구가 허용되지 않고 배당절차도 실시하지 않는다는 것이 통설이므로, 뒤의 경매절차에서의 압류채권자는 선행 경매절차를 통해 자기 채권의 변제를 받을 방법이 없게 되는 반면, 선행 경매절차를 정지하고 뒤의 경매절차에 의해 경매를 진행한다고 하더라도 형식적 경매의 목적을 달성하는 데에는 아무런 지장이 없기 때문이다. 본조 제2항 및 제3항은 이러한 취지를 규정한 것으로서, 구 민사소송법은 위 규정들이 유치권에 기한 형식적 경매에만 적용되는 것으로 규정하고 있었지만 구 민사소송법 제734조 제2항, 제3항), 위 규정들의 적용을 유치권에 기한 형식적 경매에만 국한할 필요가 없으므로, 민사집행법은 제274조 제2항 및 제3항의 규정이 형식적 경매일반에 공통적으로 적용되도록 수정하였다.

유치권의 성립요건 1. 채권은 유치하고 있는 목적물에 생긴 것이어야 한다. 다른 채권을 이유로 해당 목적물을 점유하고 유치권을 주장할 수 없다. 2. 목적물을 점유하고 있어야 하고, 또 점유가 계속되어야한다. 간접 점유도 무방하며 불법에 의한 점유가 아니어야한다. 유치권에 있어서 점유는 바로 제3자에 대한 공시방법과 같다. 3. 채권은 변제기에 있어야 한다. 변제기가 도래하지 않으면 유치권은 성립하지 않는다. 다만 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권은 성립한다. 4. 치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다. 유치권의 효력 (1) 채권을 변제받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다.(민법 320조) 가. 채권 전부가 변제 될 때까지 목적물 전부에 대하여 유치할 수 있다. 나. 채권의 일부가 양도된 경우 한 개의 유치권을 공동으로 가지게 된다. 다. 공평의 원칙에 의하여 예외의 판결도 있다.(대법원판결 67다2786)에서는 임야의 개간 한 부분만 인정했다. (2) 유치 물을 경매할 수 있다.(민법 322조. 민사집행법 274조) (3) 정당한 이유 있을 때에는 절차에 따라 유치 물을 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구 할 수 있다. (민법 322조 2항) 가. 정당한 이유가 있을 것 나. 미리 채무자에게 통지할 것 다. 청산 금액을 정산할 것 (4) 유치권자는 유치물의 과실을 취수하여 채권에 충당할 수 있다.(민법 323조) (5) 유치권의 선관의무(민법 324조) 가. 유치권자는 유치 물을 보존행위를 넘어 사용 하여서는 안 된다. 나. 의무위반 으로 인한 부당 이득금이 발생 하여서는 안 된다. 다. 위반행위로 인한 유치권 소멸청구(채무자는 유치권 소멸 청구 할 수 있다) (6) 유치권자의 상환청구권(민법 325조) 가. 물건 보관으로 인한 불가불 필요로 한 비용을 청구할 수 있다. 나. 이용, 개량을 위하여 지출한 비용으로 현저히 그 물건의 가치가 증가 했다면 그 비용을 소유자에게 청구할 수 있다. (7) 유치권의 행사는 소멸시효가 없다.(민법 326조) 가. 유치권 행사는 소멸시효를 중단 하지 못한다. (8) 채무자는 상당한 담보제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.(민법 327조) 가. 인적, 물적 담보가능 나. 채권액에 해당하는 가능액 이나 유치물 가액에 상응하는 정도 다. 유치권자의 승낙이 없으면 그 부당성에 대하여 판결로 의사표시를 갈음 하면 된다.(승낙이나 판결이 확정되면 소멸한다) (9) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.(민법 328조)

( 민 법 * 법 령 ) 유 치 권 제320조 (유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 제321조 (유치권의 불가분성) 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치 물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다. 제322조 (경매, 간이변제충당) ① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치 물을 경매할 수 있다. ② 정당한 이유 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치 물로 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다. 제323조 (과실수취권) ① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다. ② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다. 제324조 (유치권자의 선관의무) ① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치 물을 점유하여야 한다. ② 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. ③ 유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 제325조 (유치권자의 상환청구권) ① 유치권자가 유치 물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. ② 유치권자가 유치 물에 관하여 유익 비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제326조 (피담보채권의 소멸시효) 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다. 제327조 (타 담보제공과 유치권소멸) 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 제328조 (점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

상사유치권 민법상의 유치권과 대비되는 것으로서, 상인간의 유치권(상법 58조), 대리상(代理商:91조) ·위탁매매인(111조) ·운송주선인(運送周旋人:120조), 육상과 해상의 운송인(147 ·800조) 등에 관한 유치권을 총칭한다. 그러나 좁은 뜻으로는 상인간의 유치권만을 뜻한다. 로마법에 기원(起源)을 둔 민사유치권이 오직 형평의 관념을 기초로 하는 데 대하여, 상사유치권은 상거래의 필요성, 즉 신용거래의 신속성과 개별적인 담보설정의 번잡함을 회피하려는 요청을 받아들인 것이다. 상사유치권은 민사유치권과 다른 바가 없고, 다만 성립요건이 완화 또는 변경되었을 뿐이다. ⑴ 성립요건:피담보채권에 관하여 ① 당사자 쌍방이 상인일 것, ② 상행위로 발생한 것일 것, ③ 변제기에 있을 것 등이다. 그런데 채권 발생원인에 관하여 당사자 '쌍방'을 위한 상행위로 발생한 것이어야 한다는 설이 있다. 유치물은 ① 물건 또는 유가증권일 것, ② 채무자의 소유물일 것, ③ 채권자의 채무자에 대한 상행위로 채권자의 점유(占有)에 귀속한 것일 것 등이 필요하다. ⑵ 민사유치권과의 차이: 주된 차이점은 피담보채권과 유치물과의 관련이 필요 없다는 점이다. 상인간의 유치권은 당사자 간의 특약으로 그 성립을 배제할 수 있는 점(58조 단서)을 차이로 드는 사람도 있으나, 명문의 규정이 없는 민사유치권에 대하여서도 통설은 이를 인정하고 있으므로 차이점이라 할 수 없다. 상법 제58조 (상사유치권) 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다. 그러나 당사자 간에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

유치권의의 유치권은 담보권이기는 하지만 다른 담보권처럼 등기할 수 있는 권리는 아니므로 유치권자는 그 목적부동산이 경매될 경우 유치권이 있음을 증명하고 경매법원에 신고하여야 경매절차에서 이해관계인이 된다. 이러한 신고를 유치권신고라 한다. 여기에서 유치권은 경매 채권자에게 대항할 수 있는 것이어야 하고 유치권의 효력은 등기 의 선후에 의하여 우열이 결정되는 것은 아니므로 그 경매개시 결정등기 이후에 발생된 공사대금 채권이 아니라면 유치권은 경매로인 하여 소멸되지 않는다. 매수인은 유치권자에게 건물 명도를 청구할 수 있을까? 대법원은 매수인이 유치권자에게 명도를 강요할 수 없다고 판시 하고 있습니다. 유치권자가 매수인에게 공사대금 청구를 할 수 없다고도 판시합니다. 그러나 유치권자의 점유부분에 대하여는 인정 합니다. 따라서 점유를 풀려고 하면 정당한 공사대금은 지급해야 할 것입니다. 결국 경매개시 결정 이후에 점유함으로서 비로소 유치권을 취득 했다면 이는 압류(경매결정등기)의 효력에 대항할 수 없으므로 그 인도명령은 허가 될 것이고, 만일 경매개시결정 전에 유치권(점유)이 성립된 것이라면 그 인도명령을 허가되지 않을 것입니다. ( 대판 2005.8.19 선고 2005다22688 건물명도등 참조 ) 임차인이 유치권을 주장 할 경우 (1) 당사자 간의 임대차 계약당시 임차물은 현 상태 대로 원상 복구 한다는 문구가 작성된 계약이 체결된 경우라면 유치권은 성립되지 않는다. (2) 원상복구 한다는 약정은 유익비 필요비 모든 것을 포기한다는 사전의 특약사항이므로 유치권을 주장 할 수 없다는 대법원 판례입니다. (3) 임차인이 임차건물을 증개축 했을 경우 임대인의 승낙 유무에 관계없이 임대인의 소유로 귀속 한다는 약정은 임차인의 원상복구 의무를 면 하는 대신 투입비용을 포기한다는 내용이 포함되는 것으로 특별한 별개의 특약이 없는 한 유효하다. (4) 임차인의 영업을 하기위한 시설로 특별한 당사자 간의 특약 조항이 없는 시설공사 는 임차인의 영리를 목적으로 한 공사비용이기 때문에 유익비. 유치권을 주장할 수 없다

 

출처 : 굿옥션(http://na_auction.goodauction.com)

 

 

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